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Nouveau DPE 2021 - 05/09/2021

L’incidence des résultats du nouveau DPE 2021

De nombreuses questions nous sont posées et de nombreuses informations erronées circulent depuis le 1er juillet 2021, date d’entrée en vigueur du « Nouveau DPE », laissant malheureusement place à de mauvaises « idées reçues ». Avant toute explication technique, faisons un point sur le calendrier adopté par la LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

 

Préambule

Ce qui suit ne concerne que les parties ou la totalité des bâtiments à usage d’habitation n’entrant pas dans le cadre de La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, soumis à d’autres directives législatives.

Les bâtiments tertiaires et les copropriétés en sont donc exclus.

L’interdiction de mise en location des logements classés en F et en G n’est pas encore en vigueur mais est bel et bien programmée !

 

Calendrier

2022 :

  • Gel des loyers des logements classés en F et G (passoires thermiques)

  • Obligation d’audit énergétique pour les logements de classe F et G

2025 :

  • Interdiction de mise en location des logements classés en G

  • Obligation d’audit énergétique pour les logements de classe E

2028 :

  • Interdiction de mise en location des logements classés en F

2034 :

  • Interdiction de mise en location des logements classés en E

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Gel du loyer des passoires énergétiques

Dès 2023, les propriétaires de passoires thermiques seront contraints de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent augmenter le loyer de leur logement en location. Il s’agit d’un premier signal important avant l’entrée en vigueur des interdictions de mise en location des logements les plus consommateurs d’énergie.

Interdiction de mettre en location les logements mal isolés : les étiquettes G à compter de 2025, les F en 2028 et les E en 2034

Dès 2025, il sera interdit de louer les passoires thermiques les moins bien isolées (classées étiquette G), et dès 2028 pour le reste des passoires (classées F). Et à partir de 2034, ce sont les logements classés E (ajout voté par les députés) qui seront interdits à la location. Ces logements seront ainsi progressivement considérés comme indécents au regard de la loi. Le locataire pourra alors exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux et plusieurs mécanismes d’information, d’incitation et de contrôle viendront renforcer ce droit pour le locataire.

Ce qui change réellement dans ce nouveau DPE

Nous manquons encore d’un peu de recul pour bien ressentir les différences entre l’ancienne et la nouvelle méthode de calcul sur un même bien immobilier.

Les DPE « vente » et « location » n’existent plus ou plutôt, plus aucune distinction entre les deux n’existe !

A noter ! : Le nouveau DPE 2021 (méthode 3CL 2021), ne concerne, comme que les biens à usage d’habitation et se nomme « DPE habitation ». Les DPE sur les bâtiments tertiaires ou à autre usage que l’habitation, sont toujours réalisés selon la même méthode à savoir « à partir relevés de consommations d’énergies » et en leur absence, le DPE sera toujours « vierge ».

L’énergie électrique est moins pénalisée et les énergies fossiles un peu plus.

La lettre GES (gaz à effet de serre) devient aussi importante que l’étiquette énergétique et de ce fait, quelle que soit la valeur de l’étiquette énergétique, c’est l’étiquette la plus défavorable que retiendra le DPE pour la classification du logement. (Exemple : si un logement possède une lettre énergétique en C et une lettre GES en E, le logement est classé en E).

Les résultats des étiquettes ne sont pas plus catastrophiques qu’avant comme on peut l’entendre souvent. La méthode a changé, Dont acte, et il n’est pas question de comparer un ancien DPE avec un nouveau DPE : Cela n’aurait aucun sens !

Ce qui peut sembler réellement pénalisant désormais, ce sont les consommations d’énergies en « euros » qui paraissent horriblement surévaluées. Ce constat est généralisé sur l’ensemble du territoire et les prochaines semaines non permettront de mieux apprécier ces estimations.

Globalement, le travail sur le terrain reste le même pour les diagnostiqueurs déjà sérieux. Les données d’entrée ne diffèrent pas énormément, mais même similaires, elles requièrent plus de temps, d'inspection, d'expertise et de méthodologie, car elles sont beaucoup plus détaillées. Cela nécessite également beaucoup plus de temps de collecte de toutes les informations, auprès des propriétaires et/ou syndics, en amont du rendez-vous. Cela aura certainement comme conséquence une augmentation des tarifs de ce nouveau DPE.

La plus grande difficulté réside dans la collecte de ces informations non visibles et non mesurables sur le terrain, concernant les biens immobiliers rénovés et pour lesquels les propriétaires ne peuvent nous transmettre le moindre justificatif. Cela concerne majoritairement les isolations (absence, présence et épaisseur), cachés derrière les doublages, réalisées entre les années 1974 et 2000.

La récente opposabilité du DPE pousse les diagnostiqueurs à la prudence, associée aux nouvelles règles de « devoir être en capacité de justifier chaque donnée d’entrée » provoque la dégradation de la classification des logements construit avant 1974, à l’origine « non ou mal isolés », mais cependant rénovés et pour lesquels il nous manque des éléments d’informations factuelles.

Les pouvoirs publics imposent aux diagnostiqueurs, d’indiquer le paramètre le plus défavorable, soit l’année de construction, dés que ce paramètre ne peut être mesuré, validé visuellement ou justifier par un document officiel et/ou incontestable.

Prochain point dans quelques semaines lorsque nous possèderons plus de recul et plus d’expertise sur cette nouvelle méthode de calcul, intégrant les futures modifications...


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